Vente avec rente viagère

Malgré le caractère déplaisant de la vente en viager, où une partie a un intérêt financier à ce qu’une autre décède, cette formule peut être intéressante tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Mais quelles sont ses particularités?

Une vente moyennant le paiement d’une rente viagère est semblable à une vente ordinaire : un vendeur vend son immeuble à un acquéreur qui accepte et qui s’engage à payer un prix. Seules les modalités de paiement du prix diffèrent : au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acquéreur le paiera en plusieurs tranches, jusqu’au jour du décès du vendeur : ce sera une rente viagère constituée sur sa tête.

La rente viagère

Il n’existe pas de tables légales déterminant le montant de la rente que le vendeur doit demander, et les parties peuvent la déterminer librement, en tenant compte notamment de l’âge du vendeur. Il faut cependant veiller à un équilibre correct : en cas de sous-évaluation de la rente, l’administration de l’enregistrement aura tendance à y voir une donation déguisée.

La rente sera due jusqu’au jour du décès du vendeur (le crédirentier), mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe : par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur, avec un maximum de 20 ans, à partir du jour de l’acte de vente.

La rente pourra être indexée, ou non. Elle pourra être constituée sur la tête d’une ou de plusieurs personnes, avec éventuellement un report total ou partiel sur la tête de l’une d’elles en cas de prédécès de l’autre. En principe, cette rente n’est pas (encore) taxable dans le chef du vendeur, puisque c’est son capital “immeuble” qui se transforme en rente ; dans ce cas, elle n’est pas déductible pour l’acquéreur.

Le bouquet

Tout le prix de vente peut être converti en une rente. Les parties peuvent cependant décider de ne convertir qu’une partie du prix en rente, et l’autre partie sera payée comptant : ce sera le “bouquet”.

Réserve d’usufruit ?

Si le vendeur souhaite profiter de sa maison jusqu’à son décès, il peut s’en réserver l’usufruit jusqu’à la fin de ses jours. Dans ce cas, la rente ne sera calculée que sur la valeur de la nue-propriété. Les parties peuvent même prévoir une double rente : une rente plus faible lorsque le vendeur jouira de son immeuble, et une rente plus forte lorsqu’il l’abandonnera.

Garanties

Les vendeurs ne doivent pas craindre une insolvabilité de l’acquéreur, parce que, tant la loi que le notaire chargé de l’acte veilleront à ce que toutes les garanties soient prises. En cas de non-paiement persistant, le vendeur pourra notamment demander l’annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble, prise d’office.

Intéressant pour tout le monde ?

Cette formule de vente est très intéressante pour le vendeur qui profitera lui-même de son capital, au lieu de le laisser à des héritiers avides ou parfois lointains qui en abandonneront une grosse partie à titre de droits de succession. Elle peut être intéressante pour l’acquéreur qui paiera moins que s’il avait souscrit un prêt hypothécaire, et qui pourrait être libéré rapidement si le crédirentier arrête de respirer beaucoup plus tôt que prévu : mais attention aux tables de mortalité qui ne représentent qu’une moyenne indicative. Pensez à Jeanne CALMENT!

 

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Le leasing immobilier

Le leasing immobilier est une technique destinée à financer l’achat et, parfois, la construction d’un bâtiment, essentiellement par les sociétés ou certaines entités de droit public comme les communes. Plus précisément, le leasing immobilier est un contrat par lequel une société financière s’engage à acheter ou éventuellement à faire construire un immeuble à usage professionnel (des bureaux, une usine, les bâtiments administratifs, etc.) et en procurer la jouissance (par exemple par un bail de longue durée) à son cocontractant.

Pendant toute la durée du leasing, c’est la société de leasing qui reste propriétaire du bâtiment, l’entreprise qui l’utilise n’étant que la “locataire” des biens qu’elle a fait acheter ou ériger.

La société de leasing n’est tenue d’aucune des contraintes qui pèsent sur un bailleur ordinaire, par exemple la charge des grosses réparations. L’explication vient de ce que cette société joue en réalité uniquement un rôle de financement.

Il va de soi que, dans cette hypothèse, la durée du “bail” n’est pas non plus ordinaire puisqu’elle est le plus souvent liée à la durée économique de l’immeuble. Ainsi, ne voit-on pratiquement jamais de contrat de leasing immobilier pour une durée inférieure à une vingtaine d’années.

Le “loyer” lui-même n’est pas ordinaire mais est composé d’une fraction du capital investi par la société de leasing, de l’intérêt courant sur ce capital et, bien entendu, de la marge bénéficiaire de la société de leasing.Les solutions offertes par le leasing immobilier sont diverses : il peut, par exemple, être prévu, que la société de leasing acquerra tant le terrain que le bâtiment ou encore qu’elle se bornera à acheter le terrain et assurera la construction du bâtiment, voire même qu’elle fera construire le bâtiment sur un terrain qui ne lui appartient pas.On a même pu imaginer l’opération consistant, pour une société, à vendre ses propres immeubles à une société de leasing qui les lui redonnait en location dans le cadre d’un leasing immobilier, cette dernière technique ayant essentiellement pour fin de permettre à une société de dégager des liquidités (le produit de la vente de l’immeuble) sans pour autant se priver du lieu où elle exerce son activité commerciale ou industrielle.Les avantages de cette technique sont nombreux : d’une part, on l’a vu, elle permet d’adapter la convention au plus près des besoins de la société concernée, d’autre part, elle permet le financement complet de l’acquisition d’un immeuble. Enfin, dans la mesure où ces conventions sont assorties d’une option d’achat en faveur de la société qui occupe le bien à l’issue du leasing, on peut imaginer que le terrain ou l’immeuble ait bénéficié d’une plus-value importante, voire supérieure au prix à lever pour l’option d’achat, auquel cas, la société utilisatrice aurait fait une bonne affaire.

Quant à la société de leasing immobilier, elle fait là un placement avantageux (au même titre qu’une banque qui accorde un crédit hypothécaire…), tout en ne courant pratiquement aucun risque puisqu’elle reste la propriétaire du bien pendant toute la durée du leasing. A l’inverse, la pratique du leasing recèle quelques risques, notamment le fait que, contrairement par exemple au bail classique, la société utilisatrice sera contrainte de payer la redevance jusqu’à l’issue du leasing même en cas de disparition de l’immeuble.

Plus d’infos sur le site notaire.be

 

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